COMO FUNCIONA A AÇÃO DE DESPEJO

Tratar sobre questões relacionadas à posse ou propriedade de um bem sempre traz algumas dúvidas que podem tirar o sono de proprietários. Dentre elas, “como funciona a ação de despejo?”.

A lei 8.245/91 prevê a ação de despejo. Seu principal objetivo é permitir que o locatário solicite a desocupação de um imóvel. Além disso, ela pode ser de rito comum ou de rito especial, quando há falta no pagamento de aluguel.

Entender como funciona esse processo, bem como quando você poderá solicitá-lo é crucial para que sua propriedade não corra riscos.

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é um procedimento judicial no qual você solicita que o seu inquilino se retire do imóvel. Além disso, a ação é válida para propriedades alugadas, emprestadas ou em outra situação contratual.

É importante ressaltar, aqui, que vários motivos podem causar essa decisão, como, por exemplo, a falta de pagamento do aluguel ou vencimento do contrato.

Ademais, a ação de despejo faz parte da lei do inquilinato, e os artigo 59 a 65 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) determinam suas regras.

Quando solicitar uma ação de despejo?

O motivo mais comum para alguém ajuizar uma ação de despejo é a falta de pagamento do aluguel. No entanto, esse não é o único motivo. Assim, outros motivos podem causar a ordem de despejo. Por isso, listaremos aqui os mais recorrentes:

Despejo por Rescisão do acordo entre as partes

Uma vez que o contrato é rescindido, o locatário terá um prazo para devolver o imóvel ao locador.

Caso ele não cumpra este prazo, é possível requerer a ação de despejo seja requerida. Além disso, é possível aplicar multa por descumprimento.

Extinção do contrato de trabalho

Alguns contratos de locação são pautados em vínculos empregatícios.

Assim, caso este contrato seja extinto por algum motivo, a condição mantida pela locação deixa de fazer sentido. Desse modo, o locador terá o direito de ingressar com a ação de despejo contra o inquilino que permanece injustamente no imóvel.

Uso do imóvel pelo proprietário

Quando há a necessidade do proprietário, filhos ou cônjuge de usar o imóvel, ele pode solicitar que o inquilino se retire por meio de uma ação de despejo.

Contudo, esta retomada deve ser motivada, ou o locador poderá ter de arcar com a multa por quebra de contrato.

Morte do locatário

Caso o locatário venha a falecer durante o período de locação e um terceiro assuma o bem, é possível que haja a substituição pelo que permanece.

Todavia, não sendo esta a vontade do locador, poderá também mover a ação própria para requerer o despejo do inquilino.

É importante ressaltar, no entanto, que as regras contratuais serão determinantes para definir o direito de cada parte.

Assim, é o contrato que vai dizer se o inquilino pode ou não permanecer no imóvel e, consequentemente, se o locador tem condições ou não de ingressar com o pedido judicial de ordem de despejo.

Fim do contrato de locação

Uma vez que o contrato é encerrado, o locatário precisa deixar o imóvel.

Desse modo, caso ele não o faça, o locador tem direito de ajuizar uma ação de despejo contra ele.

Descumprimento de cláusulas de acordo ou contrato

Se o locatário descumprir cláusulas contratuais de locação, é possível solicitar que ele se retire por meio de uma ação de despejo. Por exemplo, o contrato têm uma disposição que impeça a realização de eventos. Assim, se o inquilino quebrar essa cláusula, é possível solicitar sua destituição.

Troca ou perda de fiador

Caso o inquilino perca o seu fiador e não consiga substituí-lo, ou, ao trocar o fiador os requisitos não sejam cumpridos, você pode solicitar a ação de despejo.

Reparações urgentes a danos no imóvel

Uma vez que o imóvel necessita de reparação que não poderá ser feita com o inquilino ocupando o espaço, você pode requerer a ação de despejo.

Além disso, caso o reparo possa ser feito com o locatário no imóvel, mas ele não aceita que seja feita, também é possível entrar com esta ação.

Passo a Passo de uma ação de despejo

Passo 1 – Ação de Despejo

Caso você decida que a melhor opção para a sua situação seja a ação de despejo, o primeiro passo que deverá tomar é conversar com o locatário sobre a necessidade dele sair do imóvel. Assim, se ele se recusar, você poderá dar entrada na ação de despejo.

No entanto, ainda assim, para efeitos processuais, é importante que o inquilino saiba do seu interesse antes mesmo do ingresso da ação na justiça. Por isso, você deve notificá-lo formalmente que quer reaver imóvel.

Passo 2 – Ação de Despejo

O passo seguinte é confeccionar um documento, particular ou público, pelo qual você enviará a notificação extrajudicial ao seu inquilino.

Assim, ao entrar com o processo, você deverá explicar o motivo da sua solicitação e observar os requisitos legais.

Logo, o juiz avaliará os requisitos e a documentação necessária. Em seguida, dirá se a ação é ou não procedente. Sendo procedente, irá deferir uma liminar de despejo.

Passo 3 – Ação de Despejo

Então, o locatário será comunicado e deverá desocupar o imóvel.

No entanto, por outro lado, se o motivo da ação de despejo for o atraso no pagamento do aluguel, o juiz poderá definir o prazo de 15 dias para o inquilino quitar o débito.

Assim, se ele saldar a dívida, a ação será suspensa e o contrato de locação continuará em vigor.

A ação de despejo tem como um dos principais objetivos garantir a segurança do locador. Desse modo, seus direitos serão assegurados. Assim, evita-se que o imóvel seja danificado ou que os termos do contrato sejam desrespeitados.