NEGATIVA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL

A doutrina aponta que o êxito da ação de adjudicação compulsória depende da comprovação da existência de instrumento de compra e venda com plena capacidade de produção de seus efeitos, pagamento integral do preço e a existência de cláusula de irretratabilidade.

De se concluir, portanto, que a ação de adjudicação compulsória é ação pessoal, podendo ser ajuizada pelo promissário comprador em desfavor do titular do domínio do imóvel, com intuito de obter sentença constitutiva, determinando a outorga da escritura do bem.

Convém lembrar, no ponto, que a jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, entende que a transferência dos direitos sobre o imóvel pelo promitente comprador, confere ao terceiro - promitente comprador ou cessionário - o direito à adjudicação compulsória, desde que comprovada a quitação do preço.

A propósito, colaciona-se:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO CUMPULSÓRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. A legitimidade de parte é uma das condições da ação e matéria de ordem pública que pode ser apreciada a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição. A legitimidade passiva à ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível e que se resolve por adjudicação do bem é do promitente vendedor, proprietário registral. Na hipótese de cessão de direitos pelo promitente comprador em cadeia de negócios é mister tão somente prova idônea das transações. - Circunstância dos autos em que se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO." (TJRS. Apelação Cível nº 70072294200.18ªCâmara Cível. Rel. Des. JOÃO MORENO POMAR. Julgado em 23/03/2017.)

Ainda:

"EMENTA: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA AO COMPRADOR. PROVADA AVENÇA. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DECOMPRA E VENDA. Restando comprovada a obrigação no contrato de promessa de compra e venda, cedido a terceiro, e o pagamento integral do preço combinado, tem direito o cessionário/promitente comprador à adjudicação compulsória do imóvel, prescindindo-se, para tanto, de registro da promessa no cartório de registro de imóveis. Recurso não provido." (TJMG. Apelação Cível nº 1.0183.06.112807-4/001. 10ª CaCiv. Rel. Des. PEREIRA DA SILVA. DJe10/07/2009).

Há de se asseverar que eventual mútuo contraído pela construtora/incorporadora do empreendimento responsável pelo imóvel que o consumidor adquiriu não pode ser oposto ao adquirente estranho à relação negocial que ensejou o lançamento da hipoteca, por ser estranho ao negócio e por ter honrado com suas obrigações financeiras. Nesse sentido, já deliberou a Súmula 308 do STJ, in verbis:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"

Assim, com fulcro nos arts. 1417 e 1418 do Código Civil, configurado o direito do adquirente, de rigor o acolhimento de sua pretensão, para impor a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial em favor da autora.