REGULARIZAÇÃO DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR MEIO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo salvaguardar o promitente comprador da recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do bem imóvel. Representa um suprimento judicial da vontade do contratante recalcitrante, tendo a sentença de procedência natureza constitutiva.

Acerca do assunto, dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil de 2002:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Apesar disso, para obter êxito na demanda de adjudicação compulsória, exige-se a satisfação de todos os requisitos para lavratura da escritura e consequente registro no CRI, quais sejam: a existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda; a comprovação de pagamento integral do preço; e a recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva.

Ainda, o contrato preliminar de promessa de compra e venda também deve preencher alguns requisitos, tais como: ser irretratável, ou seja, sem cláusula de arrependimento; conter a qualificação dos contratantes, a descrição do imóvel, a forma de pagamento e os encargos incidentes no caso de inadimplência; além disso, deve ser assinado pelas partes e duas testemunhas, com firmas reconhecidas em cartório, sendo indispensável a outorga uxória quando casado o vendedor.

Isso tudo, conforme artigos 11 do Decreto-Lei nº 58/37 e 26 da Lei nº 6766/79:

“Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10% do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos

§ 1º O contrato, que será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião. Ambas asv ias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-la se restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.

§ 2º É indispensável a outorga uxória quantos seja casado o vendedor.

§ 3º As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registo, junto aos respectivos autos.”

No entanto, é desnecessário o registro imobiliário do contrato e da cessão de direitos e obrigações, para o exercício da ação de adjudicação compulsória, nos termos do que dispõe a Súmula 239, do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."